Eficiența dezvoltării bunurilor imobile locative pe teritoriul Republicii Moldova

Abstract

Lucrarea de licență are ca scop evaluarea eficienței dezvoltării bunurilor imobile locative în Republica Moldova, prin analiza unui caz concret de reconversie funcțională a unui apartament situat în sectorul Ciocana al municipiului Chișinău. Obiectivul principal constă în identificarea oportunităților investiționale și estimarea rentabilității reconversiei acestui imobil din destinație locativă în spațiu comercial, destinat unei farmacii. Pentru realizarea lucrării, au fost stabilite următoarele obiective generale: analiza conceptelor teoretice privind dezvoltarea imobiliară locativă, identificarea factorilor determinanți ai selecției proiectului, studierea cadrului legislativ aplicabil în Republica Moldova, precum și evaluarea tehnică, economică și juridică a obiectului de dezvoltare. Studiul a fost structurat în patru capitole, începând cu aspectele teoretice și legislative, continuând cu descrierea obiectului și a celor mai bune utilizări, analiza resurselor materiale și financiare necesare, și finalizând cu un studiu de prefezabilitate bazat pe metodele de evaluare recunoscute. Metodologia aplicată a inclus metodele analitice și evaluative specifice domeniului imobiliar, în special metoda venitului (capitalizării directe) și metoda costurilor, conform prevederilor regulamentului provizoriu și teoriei evaluării. Datele tehnice, juridice și economice au fost colectate și prelucrate în mod individual, iar estimările financiare au inclus analiza veniturilor și cheltuielilor asociate funcționării unei farmacii, pe baza prețurilor reale de piață și a indicatorilor actuali din sector. Rezultatele obținute au demonstrat că reconversia bunului imobil este fezabilă și eficientă din punct de vedere economic, valoarea de piață estimată în urma conversiei depășind semnificativ valoarea inițială a apartamentului. Rentabilitatea investiției a fost confirmată prin reconcilierea valorilor obținute prin metodele aplicate, unde metoda venitului a avut o pondere de 90%. Lucrarea oferă un model practic aplicabil în contextul pieței imobiliare din Republica Moldova, contribuind la înțelegerea oportunităților de optimizare a utilizării fondului locativ existent.

The bachelor’s thesis aims to evaluate the efficiency of residential real estate development in the Republic of Moldova by analyzing a specific case study involving the functional conversion of an apartment located in the Ciocana district of Chișinău. The main objective is to identify investment opportunities and assess the profitability of converting this residential unit into a commercial space intended for a pharmacy. The general objectives of the research include the analysis of theoretical concepts related to residential property development, identification of key project selection factors, examination of the relevant legal framework in the Republic of Moldova, and technical, economic, and legal evaluation of the development subject. The paper is structured into four chapters, beginning with the theoretical and legal aspects, followed by a detailed description of the property and its highest and best use, resource analysis, and concluding with a prefeasibility study based on recognized valuation methods. The methodology applied involves analytical and appraisal methods specific to the real estate sector, particularly the income approach (direct capitalization) and the cost approach, according to the provisional regulation and appraisal theory. Technical, legal, and financial data were independently collected and processed. Financial estimations included a detailed analysis of potential revenues and operating costs of the pharmacy, based on actual market prices and current sector indicators. The results demonstrate that the conversion of the real estate asset is both feasible and economically efficient. The estimated market value after conversion significantly exceeds the initial residential value. Investment profitability was confirmed through value reconciliation, where the income approach was assigned a 90% weighting. This thesis provides a practical model applicable to the Moldovan real estate market, supporting the optimization of underutilized residential assets in line with current urban development trends.