Studierea dreptului de superficie este esențială în evaluarea bunurilor imobile, întrucât acesta generează o structură juridică distinctă între teren și construcția edificată pe el, cu implicații directe asupra valorii și regimului de proprietate: Superficia permite ca terenul și construcția să aibă titulari diferiți. Evaluatorul trebuie să analizeze separat valoarea terenului (aparținând proprietarului) și valoarea construcției (aparținând superficiarului), ceea ce influențează metoda de evaluare și concluziile raportului. Dreptul de superficie este temporar și transmisibil, iar durata sa afectează valoarea economică a construcției. De exemplu, o construcție aflată pe un teren în superficie cu termen scurt va avea o valoare de piață mai mică decât una cu un drept pe termen lung sau perpetuu. Deoarece dreptul de superficie este ipotecabil, evaluarea sa corectă este crucială pentru instituțiile financiare care acceptă astfel de drepturi ca garanții pentru credite. La expirarea dreptului de superficie, construcția revine de drept proprietarului terenului, ceea ce trebuie reflectat în evaluarea valorii reziduale și în scenariile de utilizare viitoare. În cazul parteneriatelor public-private, dreptul de superficie este un instrument frecvent utilizat pentru a permite investiții private pe terenuri publice, fără înstrăinarea acestora. Evaluatorul trebuie să înțeleagă implicațiile contractuale și obligațiile asumate de superficiar. Scopul lucrării: constă în analiza aspectelor juridice a superficiei pe direcția evaluarea drepturilor, în conformitate cu legislația R. Moldova, și estimarea valorii de superficie a unui teren. Pentru realizarea scopului propus, au fost formulate și realizate următoarele sarcini: 1.Studiul conceptelor privind dreptul de superficie sub aspect juridic. 2.Cercetarea aspectelor legale privind constituirea dreptului de superficie în Republica Moldova. 3.Analiza cadrului metodologic de evaluare a drepturilor de superficie. 4.Analiza pieței ofertelor de terenuri din mun. Chișinău. 5.Organizarea procesului de evaluare a terenului pentru construcții. 6.Aplicarea metodelor pentru estimarea valorii drepturilor de superficie. Metodele aplicate la elaborarea tezei includ sinteza și analiza bibliografică, analiza conceptuală, studiul metodologic, analiza calitativă și cantitativă, abordări, metode și tehnici aplicate în evaluarea bunurilor imobile. Rezultatele concrete obținute sinteza noțiunii de superficie și analiza impactului asupra valorii bunului imobil, analiza cadrului metodologic de evaluare a drepturilor de superficie pentru diverse tipuri de terenuri și locații; determinarea valorii dreptului de superficie și elaborarea raportului de evaluare a dreptului de superficie asupra lotului de teren.
Studying surface rights is essential in the valuation of immovable property, as it creates a distinct legal structure between the land and the building constructed on it, with direct implications for the value and ownership regime: Surface rights allow the land and the building to have different owners. The valuer must analyse separately the value of the land (belonging to the owner) and the value of the building (belonging to the superficiary), which influences the valuation method and the conclusions of the report. The right of superficies is temporary and transferable, and its duration affects the economic value of the building. For example, a building on land with a short-term superficies right will have a lower market value than one with a long-term or perpetual right. Since the superficies right is mortgageable, its correct valuation is crucial for financial institutions that accept such rights as collateral for loans. Upon expiry of the surface right, the building reverts by law to the owner of the land, which must be reflected in the residual value assessment and future use scenarios. In the case of public-private partnerships, surface rights are a frequently used tool to allow private investment on public land without alienating it. The valuer must understand the contractual implications and obligations assumed by the superficiary. The purpose of the paper: to analyse the legal aspects of superficies in terms of the valuation of rights, in accordance with Moldovan legislation, and to estimate the superficies value of a plot of land. To achieve the proposed objective, the following tasks were formulated and carried out: -Study of the concepts of surface rights from a legal perspective. -Research on the legal aspects of establishing surface rights in the Republic of Moldova. -Analysis of the methodological framework for evaluating surface rights. -Analysis of the land market in Chișinău. -Organisation of the process of evaluating land for construction. -Application of methods for estimating the value of surface rights. The methods applied in the thesis include bibliographic synthesis and analysis, conceptual analysis, methodological study, qualitative and quantitative analysis, approaches, methods and techniques applied in the evaluation of immovable property. Concrete results obtained: synthesis of the concept of surface rights and analysis of the impact on the value of the real estate asset, analysis of the methodological framework for evaluating surface rights for various types of land and locations; determination of the value of surface rights and preparation of the report on the evaluation of surface rights on the land plot.