Dezvoltarea cadrului metodologic şi instituțional al evaluării masive a bunurilor imobile în Republica Moldova

Abstract

Scopul lucrării: Dezvoltarea unui cadru metodologic și instituțional eficient pentru sistemul de evaluare masivă a bunurilor imobile în Republica Moldova, prin elaborarea modelelor de evaluare riguroase, aliniaten standardelor internaționale, și consolidarea capacităților instituționale ale autorităților implicate în proces. Noutatea științifică: Definirea și sistematizarea conceptuală a evaluării masive ca proces distinct în cadrul evaluării bunurilor imobile, diferențiat prin scopuri, volum, metode și grad de automatizare, în raport cu evaluarea individuală tradițională; Elaborarea unui cadru teoretic și normativ comparativ, bazat pe analiza practicilor internaționale, adaptat la realitățile instituționale și legislative din Republica Moldova, cu evidențierea lacunelor existente și a direcțiilor de aliniere; Argumentarea necesității reformării sistemului actual de evaluare imobiliară din Republica Moldova, prin integrarea unei metodologii unitare, transparente și replicabile, fundamentate pe indicatori relevanți și baze de date interoperabile; Dezvoltarea și testarea modelelor matematico-statistice (regresie multiplă) pentru evaluarea bunurilor imobile rezidențiale, aplicat pe un eșantion real de date, care demonstrează fezabilitatea evaluării automate în condiții locale; Formularea unui set de recomandări metodologice și instituționale, cu valoare aplicativă, privind organizarea unui sistem național de evaluare masivă unificat, sustenabil, capabil să sprijine fundamentarea echitabilă a impozitului funciar și pe bunuri imobile. Valoarea aplicativă a tezei: constă în posibilitatea utilizării practice a conceptelor și metodologiilor dezvoltate în cadrul lucrărilor curente de evaluare/reevaluare masivă a bunurilor imobile de diferite categorii în scopuri fiscale. Aceasta rezultă din materialele consultate, expuse și analizate în teză, precum și din contribuția proprie a autorului, care pot fi aplicate de către instituțiile de ramură, dar și în cercetarea științifică ulterioară în domeniul respectiv.

Research objectives: Analysis of the theoretical foundations and concepts of mass valuation of real estate; investigation of international experience and national practice in the field of mass valuation; identification of existing methodological, organizational, and legislative deficiencies; development and testing of loglinear hedonic models for the valuation of residential real estate; proposal of solutions for restructuring the institutional framework and improving the system of market data collection and use; formulation of practical recommendations for implementing a sustainable and transparent mass valuation system. Scientific novelty: Definition and conceptual systematization of mass valuation as a distinct process within real estate valuation, differentiated by purpose, scope, methods, and degree of automation, compared to traditional individual valuation; development of a comparative theoretical and normative framework based on the analysis of international practices, adapted to the institutional and legislative realities of the Republic of Moldova, highlighting existing gaps and directions for alignment; substantiation of the need to reform the current real estate valuation system in the Republic of Moldova through the integration of a unified, transparent, and replicable methodology, based on relevant indicators and interoperable databases; development and testing of mathematical-statistical models (multiple regression) for residential real estate valuation, applied to a real data sample, demonstrating the feasibility of automated valuation under local conditions; formulation of a set of methodological and institutional recommendations, with applied value, regarding the organization of a unified and sustainable national mass valuation system capable of supporting the fair foundation of land and property taxation. Applied value of the thesis: Lies in the possibility of practical application of the concepts and methodologies developed within the current works of mass valuation/revaluation of real estate of different categories for fiscal purposes. This results from the materials consulted, presented, and analyzed in the thesis, as well as from the author’s own contribution, which can be applied by sectoral institutions as well as in further scientific research in the field.

Цель исследования: анализ теоретических основ и концепций массовой оценки недвижимости; исследование международного опыта и национальной практики в области массовой оценки; выявление существующих методологических и организационных недостатков; разработка и тестирование лог-линейных гедонических моделей для оценки жилых объектов; выработка решений по реструктуризации институциональной базы и улучшению системы рыночных данных; формулирование практических рекомендаций по внедрению устойчивой и прозрачной системы массовой оценки. Научная новизна: определение и концептуализация массовой оценки как самостоятельного процесса в рамках оценки недвижимости, отличающегося по целям, объёму, методам и степени автоматизации; разработка сравнительно-теоретической и нормативной базы, основанной на анализе международной практики и адаптированной к институциональным и законодательным реалиям Республики Молдова, с выявлением существующих пробелов и недостатков; обоснование необходимости реформирования действующей системы оценки недвижимости в Республике Молдова путём интеграции единой, прозрачной и воспроизводимой методологии, основанной на релевантных показателях и взаимодействующих базах данных; разработка и апробация математико-статистических моделей для оценки недвижимости на основе реальной выборки данных, с возможностью автоматизированной оценки в локальных условиях; формулирование набора прикладных методологических и институциональных рекомендаций по организации национально системы массовой оценки, способной обеспечить справедливое налогообложение недвижимости. Прикладная ценность работы: состоит в возможности практического использования разработанных концепций и методологии, в рамках текущей массовой оценке/переоценке недвижимости различных категорий для целей налогообложения. Ценность заключается в получении прикладных материалов, которые представлены и проанализированы в диссертации, и могут быть эффективно применены отраслевыми учреждениями, а также для дальнейших научных исследований в данной области.