https://repository.utm.md/handle/5014/23363 2026-04-20T14:40:00Z 2026-04-20T14:40:00Z POPA, Nicoleta https://repository.utm.md/handle/5014/32210 2025-06-24T11:51:38Z 2025-01-01T00:00:00Z

Integrarea econometriei spațiale în evaluarea proprietăților imobiliare POPA, Nicoleta În domeniul evaluării imobiliare, integrarea dimensiunii spațiale devine tot mai importantă pentru surprinderea fidelă a relației dintre caracteristicile și valoarea de piață a proprietăților. Acest aspect este cu atât mai relevant în cazul proprietăților comerciale, unde influența factorilor nu este uniformă și variază semnificativ în funcție de contextul urban. Econometria spațială oferă metode analitice avansate care permit tratarea relațiilor teritoriale prin intermediul modelelor care recunosc autocorelarea și heterogenitatea spațială. Lucrarea de față urmărește să demonstreze aplicabilitatea practică a acestor metode în contextul pieței comerciale din municipiul Chișinău, Republica Moldova. Scopul cercetării constă în explorarea și aplicarea metodelor econometriei spațiale în estimarea valorii de piață a proprietăților comerciale, cu accent pe integrarea datelor geospațiale în analiza pieței imobiliare și în procesul de evaluare. Obiectivele cercetării includ: analiza conceptuală a evaluării imobiliare și a relevanței datelor spațiale; prezentarea cadrului teoretic al econometriei spațiale și a modelelor aferente; identificarea surselor de date geospațiale utilizabile în Republica Moldova; analiza relației dintre variabilele spațiale și valorile de ofertă ale terenurilor și construcțiilor comerciale din municipiul Chișinău; aplicarea modelului de regresie geografic locală (GWR) asupra unui eșantion reprezentativ; interpretarea rezultatelor și aplicarea acestora în cadrul unui raport de evaluare. Metodele aplicate la elaborarea tezei includ analiza statistică descriptivă, regresia liniară, modelul potențial și regresia geografic locală, precum și utilizarea datelor provenite din Registrul bunurilor imobile, e-Cadastru, geoportalinds.gov.md și GisLocal. Studiul a fost susținut de instrumente GIS și metode cantitative de corelație și covariație, completate de analiza spațială cartografică. Rezultatele concrete obținute: Au fost identificate diferențe de preț de până la 6,5 ori între zonele centrale și periferice ale orașului Chișinău; s-a constatat o corelație puternică între suprafață și valoare (0,91), iar modelul GWR a demonstrat o capacitate superioară de explicare a variației valorilor (R² = 63,9%). Suprafața, accesul și densitatea populației au coeficienți pozitivi în anumite zone, în timp ce numărul de nivele și distanța față de bulevardul Ștefan cel Mare au coeficienți negativi în zonele centrale.; In the field of real estate valuation, integrating the spatial dimension is becoming increasingly important for accurately capturing the relationship between property characteristics and market value. This aspect is particularly relevant for commercial properties, where the influence of various factors is not uniform and varies significantly depending on the urban context. Spatial econometrics offers advanced analytical methods that allow for the treatment of territorial relationships through models that account for spatial autocorrelation and heterogeneity. The present study aims to demonstrate the practical applicability of these methods within the commercial market context of Chișinău, Republic of Moldova. The purpose of the research is to explore and apply spatial econometric methods for estimating the market value of commercial properties, with a focus on integrating geospatial data into both real estate market analysis and the valuation process. The research objectives include: a conceptual analysis of real estate valuation and the relevance of spatial data; presentation of the theoretical framework of spatial econometrics and its associated models; identification of usable geospatial data sources in the Republic of Moldova; analysis of the relationship between spatial variables and asking prices for commercial land and buildings in Chișinău; application of the geographically weighted regression (GWR) model to a representative sample; interpretation of the results and their application within a valuation report. The methods applied in elaborating this thesis include descriptive statistical analysis, linear regression, potential models, and geographically weighted regression, along with the use of data from the Real Estate Register, e-Cadastru, geoportalinds.gov.md, and GisLocal. The study was supported by GIS tools and quantitative methods of correlation and covariance, complemented by spatial cartographic analysis. Concrete results obtained: Price differences of up to 6,5 times were identified between central and peripheral areas of Chișinău; a strong correlation between area and value was found (0,91) and the GWR model demonstrated a superior ability to explain value variation (R² = 63,9%). Area, accessibility, and population density had positive coefficients in certain zones, while the number of floors and distance from Ștefan cel Mare Boulevard had negative coefficients in central zones. Fişierul ataşat conţine: Rezumat, Summary, Cuprins, Introducere, Bibliografie.

2025-01-01T00:00:00Z PARFENI, Ina https://repository.utm.md/handle/5014/32209 2025-06-24T11:46:09Z 2025-01-01T00:00:00Z

Evaluarea drepturilor de superficie PARFENI, Ina Studierea dreptului de superficie este esențială în evaluarea bunurilor imobile, întrucât acesta generează o structură juridică distinctă între teren și construcția edificată pe el, cu implicații directe asupra valorii și regimului de proprietate: Superficia permite ca terenul și construcția să aibă titulari diferiți. Evaluatorul trebuie să analizeze separat valoarea terenului (aparținând proprietarului) și valoarea construcției (aparținând superficiarului), ceea ce influențează metoda de evaluare și concluziile raportului. Dreptul de superficie este temporar și transmisibil, iar durata sa afectează valoarea economică a construcției. De exemplu, o construcție aflată pe un teren în superficie cu termen scurt va avea o valoare de piață mai mică decât una cu un drept pe termen lung sau perpetuu. Deoarece dreptul de superficie este ipotecabil, evaluarea sa corectă este crucială pentru instituțiile financiare care acceptă astfel de drepturi ca garanții pentru credite. La expirarea dreptului de superficie, construcția revine de drept proprietarului terenului, ceea ce trebuie reflectat în evaluarea valorii reziduale și în scenariile de utilizare viitoare. În cazul parteneriatelor public-private, dreptul de superficie este un instrument frecvent utilizat pentru a permite investiții private pe terenuri publice, fără înstrăinarea acestora. Evaluatorul trebuie să înțeleagă implicațiile contractuale și obligațiile asumate de superficiar. Scopul lucrării: constă în analiza aspectelor juridice a superficiei pe direcția evaluarea drepturilor, în conformitate cu legislația R. Moldova, și estimarea valorii de superficie a unui teren. Pentru realizarea scopului propus, au fost formulate și realizate următoarele sarcini: 1.Studiul conceptelor privind dreptul de superficie sub aspect juridic. 2.Cercetarea aspectelor legale privind constituirea dreptului de superficie în Republica Moldova. 3.Analiza cadrului metodologic de evaluare a drepturilor de superficie. 4.Analiza pieței ofertelor de terenuri din mun. Chișinău. 5.Organizarea procesului de evaluare a terenului pentru construcții. 6.Aplicarea metodelor pentru estimarea valorii drepturilor de superficie. Metodele aplicate la elaborarea tezei includ sinteza și analiza bibliografică, analiza conceptuală, studiul metodologic, analiza calitativă și cantitativă, abordări, metode și tehnici aplicate în evaluarea bunurilor imobile. Rezultatele concrete obținute sinteza noțiunii de superficie și analiza impactului asupra valorii bunului imobil, analiza cadrului metodologic de evaluare a drepturilor de superficie pentru diverse tipuri de terenuri și locații; determinarea valorii dreptului de superficie și elaborarea raportului de evaluare a dreptului de superficie asupra lotului de teren.; Studying surface rights is essential in the valuation of immovable property, as it creates a distinct legal structure between the land and the building constructed on it, with direct implications for the value and ownership regime: Surface rights allow the land and the building to have different owners. The valuer must analyse separately the value of the land (belonging to the owner) and the value of the building (belonging to the superficiary), which influences the valuation method and the conclusions of the report. The right of superficies is temporary and transferable, and its duration affects the economic value of the building. For example, a building on land with a short-term superficies right will have a lower market value than one with a long-term or perpetual right. Since the superficies right is mortgageable, its correct valuation is crucial for financial institutions that accept such rights as collateral for loans. Upon expiry of the surface right, the building reverts by law to the owner of the land, which must be reflected in the residual value assessment and future use scenarios. In the case of public-private partnerships, surface rights are a frequently used tool to allow private investment on public land without alienating it. The valuer must understand the contractual implications and obligations assumed by the superficiary. The purpose of the paper: to analyse the legal aspects of superficies in terms of the valuation of rights, in accordance with Moldovan legislation, and to estimate the superficies value of a plot of land. To achieve the proposed objective, the following tasks were formulated and carried out: -Study of the concepts of surface rights from a legal perspective. -Research on the legal aspects of establishing surface rights in the Republic of Moldova. -Analysis of the methodological framework for evaluating surface rights. -Analysis of the land market in Chișinău. -Organisation of the process of evaluating land for construction. -Application of methods for estimating the value of surface rights. The methods applied in the thesis include bibliographic synthesis and analysis, conceptual analysis, methodological study, qualitative and quantitative analysis, approaches, methods and techniques applied in the evaluation of immovable property. Concrete results obtained: synthesis of the concept of surface rights and analysis of the impact on the value of the real estate asset, analysis of the methodological framework for evaluating surface rights for various types of land and locations; determination of the value of surface rights and preparation of the report on the evaluation of surface rights on the land plot. Fişierul ataşat conţine: Rezumat, Summary, Cuprins, Introducere, Bibliografie.

2025-01-01T00:00:00Z GRIȚCAN, Maria https://repository.utm.md/handle/5014/32208 2025-06-24T11:38:23Z 2025-01-01T00:00:00Z

Analiza factorială a valorii centrului comercial amplasat în or. Chișinău, bd. Cuza Vodă, 17/6 GRIȚCAN, Maria Lucrarea de față este dedicată analizei și estimării valorii imobilelor comerciale, cu accent pe identificarea și evaluarea factorilor care influențează valoarea acestora, în special în contextul pieței imobiliare din orașul Chișinău. Actualitatea temei abordate în cadrul proiectului de master este că în contextul dinamicii pieței imobiliare din Republica Moldova, în special în or. Chișinău, evaluarea proprietăților imobiliare comerciale devine un proces esențial pentru înțelegerea factorilor care influențează valoarea acestora. Scopul lucrării de master constă în studierea și sistematizarea concepțiilor teoretice privind bunurile imobile comerciale, precum și în analiza detaliată a factorilor ce influențează valoarea acestui tip de proprietate. Lucrarea vizează, de asemenea, identificarea și evaluarea gradului de influență a fiecărui factor asupra valorii de piață a centrului comercial. Obiective esențiale ale cercetării: Clarificarea și sistematizarea conceptelor teoretice referitoare la factorii de influență asupra valorii imobilelor comerciale; Explorarea metodelor și tehnicilor specifice analizei factoriale; Realizarea analize detaliate a pieței imobiliare comerciale din or. Chișinău; Analiza influenței factorilor macroeconomici asupra evoluției și stabilității pieței imobiliare comerciale din or. Chișinău; Identificarea, descrierea și analiza detaliată a caracteristicilor centrului comercial amplasat pe bd. Cuza Vodă 17/6, din sectorul Botanica or. Chișinău; Aplicarea și compararea metodelor de evaluare imobiliară relevante. Metodele aplicate la elaborarea tezei includ sinteza și analiza bibliografică, analiza statiscică, analiza calitativă și cantitativă, abordări, metode și tehnici aplicate în evaluarea bunurilor imobile. Rezultatele concrete obținute: analiza generală a imobilelor comerciale, identificarea factorilor ce influențează valoarea și clasificarea în funcție de tipologia lor, precum economici, geografici, juridici și tehnologici; analiza pieței imobilelor comerciale din mun. Chișinau; estimarea valorii centrului comercial amplasat în mun. Chișinău, sect. Botanica, bd. Cuza vodă 17/6, elaborarea raportului de evaluare.; This paper is dedicated to the analysis and estimation of the value of commercial real estate, with an emphasis on identifying and assessing the factors that influence their value, especially in the context of the real estate market in the city of Chișinău. The relevance of the topic addressed in this master's project lies in the dynamic nature of the real estate market in the Republic of Moldova, particularly in Chișinău, where the evaluation of commercial properties becomes an essential process for understanding the influencing factors of property value. The purpose of this master's thesis is to study and systematise theoretical concepts regarding commercial real estate, as well as to analyse in detail the factors that influence the value of this type of property. The thesis also aims to identify and evaluate the degree of influence of each factor on the market value of the shopping centre. Key research objectives: Clarification and systematisation of theoretical concepts related to factors influencing the value of commercial real estate; Exploration of methods and techniques specific to factor analysis; Conducting detailed analyses of the commercial real estate market in Chișinău; Analysis of the influence of macroeconomic factors on the evolution and stability of the commercial real estate market in Chișinău; Identification, description and detailed analysis of the characteristics of the commercial real estate market in Chișinău. ; Analysis of the influence of macroeconomic factors on the evolution and stability of the commercial real estate market in Chișinău. Identification, description and detailed analysis of the characteristics of the shopping centre located at 17/6 Cuza Vodă Boulevard, in the Botanica district of Chișinău. Application and comparison of relevant real estate valuation methods. The methods applied in the development of the thesis include bibliographic synthesis and analysis, statistical analysis, qualitative and quantitative analysis, approaches, methods and techniques applied in the valuation of real estate. Concrete results obtained: general analysis of commercial real estate, identification of factors influencing value and classification according to their type, such as economic, geographical, legal and technological; analysis of the commercial real estate market in Chisinau municipality; estimation of the value of the shopping centre located in Chisinau municipality, Botanica district, 17/6 Cuza Vodă Boulevard; preparation of the valuation report. Cuza Vodă 17/6, preparation of the valuation report. Fişierul ataşat conţine: Rezumat, Summary, Cuprins, Introducere, Bibliografie.

2025-01-01T00:00:00Z DOVGANICI, Iuliana https://repository.utm.md/handle/5014/32207 2025-06-24T11:32:06Z 2025-01-01T00:00:00Z

Metodele de determinare a deprecierii funcționale în cadrul evaluării bunurilor imobile: abordări teoretice și aplicații practice DOVGANICI, Iuliana Lucrarea abordează problema tratării superficiale a deprecierii funcționale în evaluarea imobiliară. în special în contextul abordării prin cost. Este evidențiată importanța unei metodologii clare și aplicabile, susținută atât de analiza teoretică, cât și de cercetarea empirică realizată pe baza unui chestionar aplicat evaluatorilor din Republica Moldova. Rezultatele arată o aplicare neuniformă a conceptului și evidențiază necesitatea formării profesionale suplimentare. Prin studii de caz concrete, lucrarea demonstrează aplicabilitatea practică a evaluării deprecierii funcționale. În final, se propune dezvoltarea unui cadru mai robust pentru sprijinirea procesului de evaluare. Capitolul I „Fundamente teoretice și conceptuale ale deprecierii funcționale a bunurilor imobile” abordează conceptele fundamentale referitoare la deprecierea în evaluarea bunurilor imobile, cu accent pe clasificarea, cauzele și impactul acesteia asupra valorii proprietăților. Capitolul II „Analiza empirică a percepției evaluatorilor asupra deprecierii funcționale a bunurilor imobile și standardele utilității funcționale generale” analizează percepția evaluatorilor din Republica Moldova privind deprecierea funcțională. Capitolul III „Manifestarea deprecierii funcționale: aplicații practice și exemple de calcul” În capitolul dat se demonstrează aplicabilitatea conceptului de depreciere funcțională prin analiza a trei cazuri reale de determinare a acesteia. Teza de licență conține: Introducerea și scopul lucrării, trei capitole principale, nouă subcapitole, concluzii și recomandări, material grafic (8 tabele, 28 figuri), anexe relevante pentru înțelegerea detaliată a subiectului. Lucrarea a avut ca scop aprofundarea conceptului de depreciere funcțională a bunurilor imobile printr-o abordare teoretică, empirică și practică. S-a clarificat că deprecierea funcțională provine din deficiențe interne ale construcției, precum planificarea necorespunzătoare sau lipsa unor facilități moderne, iar metodele de determinare variază în funcție de natura deficiențelor și caracteristicile pieței. Cercetarea a arătat că evaluatorii percep diferit deprecierea funcțională, iar factorii precum experiența profesională și cunoașterea cerințelor pieței influențează semnificativ aplicarea acestui concept. Aplicațiile practice au demonstrat impactul major al deprecierii funcționale asupra valorii de piață, în special în zonele cu cerere scăzută. În urma cercetării, au fost formulate recomandări pentru îmbunătățirea procesului de evaluare, inclusiv standardizarea analizei funcționale, utilizarea datelor actuale, dezvoltarea ghidurilor de estimare și formarea profesională continuă a evaluatorilor.; The paper addresses the issue of the superficial treatment of functional depreciation in real estate valuation, particularly within the framework of the cost approach. It highlights the importance of a clear and applicable methodology, supported by both theoretical analysis and empirical research based on a questionnaire administered to certified valuers in the Republic of Moldova. The findings reveal an inconsistent application of the concept and emphasize the need for additional professional training. Through concrete case studies, the paper demonstrates the practical applicability of functional depreciation assessment. Ultimately, it proposes the development of a more robust framework to support the valuation process. Chapter I "Theoretical and Conceptual Foundations of Functional Obsolescence in Real Estate" addresses the fundamental concepts related to depreciation in property valuation, with a particular focus on the classification, causes, and impact of depreciation on property value. Chapter II " Empirical Analysis of Appraisers' Perception of Functional Obsolescence in Real Estate and General Functional Utility Standards” Analyzes the perception of appraisers in the Republic of Moldova regarding functional obsolescence. Chapter III "Manifestation of Functional Obsolescence: Practical Applications and Calculation Examples” This chapter demonstrates the applicability of the concept of functional obsolescence through the analysis of three real-life cases of its determination. The Thesis Contains: The introduction and purpose of the work, three main chapters, nine subchapters, conclusions and recommendations, graphical material (8 tables, 28 figures), and annexes relevant for a detailed understanding of the subject. The work aimed to deepen the concept of functional depreciation of real estate through a theoretical, empirical, and practical approach. It was clarified that functional depreciation arises from internal deficiencies of the construction, such as improper planning or the lack of modern facilities, and the methods for determining it vary depending on the nature of the deficiencies and the market characteristics. The research showed that appraisers perceive functional depreciation differently, with factors such as professional experience and knowledge of market requirements significantly influencing the application of this concept. The practical applications demonstrated the significant impact of functional depreciation on market value, especially in areas with low demand. Based on the research, recommendations were formulated to improve the appraisal process, including standardizing functional analysis, using current data, developing estimation guidelines, and providing continuous professional training for appraisers. Fişierul ataşat conţine: Rezumat, Summary, Cuprins, Introducere, Bibliografie.

2025-01-01T00:00:00Z